农历新年刚过，苏州市政府发布了马年首个地方房地产市场新政策，多年来一直脱离调控中心的商业地产首次被地方政府纳入调控范畴。商业地产在经历“井喷式”发展后，如何化解其供需矛盾背后隐藏的风险，已经成为各地面临的紧要问题。

近日，苏州市政府出台了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》，成为近年来地方政府首次专门针对商业地产出台的调控政策。

苏州对分割型的商业地产项目进行限售，被称为史上最严厉商业地产调控政策。昨日，武汉对商业地产出售和自持比例的限制仍视具体项目而定，主管部门表示，目前暂无跟进商业地产限售令的计划。

针对商业地产过剩等问题，苏州市政府近日出台规定，对于可分割出售类的商业房地产项目，在预售前需冻结30%或3万平方米房产，3年内不得销售、抵押和转让;同时，全面禁止“售后包租”行为。

据了解到，目前武汉还没有这种“一刀切”式的商业地产调控措施，但在土地出让时，管理部门会根据具体情况，对商业地产自持和出售的比例进行一定限制。武汉同样普遍存在“售后包租”的现象，一位项目置业顾问称，投资者买下商铺后，由第三方机构统一代租管理，年均回报率在6%至8%之间。

业内人士表示，目前业内普遍认为，工业地产项目最佳自持比例在70%，但商业地产最佳自持比例尚无统一认识，“武汉本地一些较小的开发商仍在按住宅项目的思路运营商业地产，尽量多地出售以追求‘短、平、快’”。

尽管武汉暂不跟进商业地产限售措施，但商业地产过剩的压力同样存在。去年专业机构统计数据显示，武汉人均商业面积约1.2平方米，超过被誉为“购物天堂”的香港。中国指数研究院华中分院副总监李国政指出，未来5年，武汉商业地产供应量不低于1200万平方米，存在过剩的隐忧。在这样的背景下，提高商业地产自持比例，虽然会加大开发商的资金回笼压力，但能提升项目整体运营质量，有利于在激烈市场竞争中存活下来，“万达等大型开发商以自持商业地产为主，一些发展壮大的本土企业，也在不断提高商业地产自持比例”。