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房地产行业加速洗牌 未来可能出现三四十家房企垄断局面

2013-03-05 点击:

房地产市场销售额不断向大型房企集中,很大程度地挤压了中小房企的发展空间。2012年,中国房地产企业前十名的销售业绩门槛分别达到460亿元和411万平方米,销售金额门槛比2011年提高了46%。前20名房企的门槛也略有提高,销售额从180亿元增长至233亿元,销售面积从166万平方米增长至249万平方米。

大型房企突飞猛进的同时,中小房企的增长速度放缓。中国指数研究院数据显示,2012年全年销售额在1000亿元以上房企的增速为29.8%;销售额在500亿至1000亿元房企的增速为28.0%;销售额在300亿至500亿元的房企增速为26.7%;销售额处于100亿至200亿元的房企增速为20.5%。增速随着销售额的递减呈下降趋势。

大型房企在融资过程中的议价能力持续增强,吸引到更优惠、更大笔的资金流入。以房地产信托为例,大型房企因为商誉、规模以及资产储备优势,在融资方式的选择上占有主动地位,其信托融资成本通常低于10%;而中小型房企因为风险系数更高,收益率设计也相对较高,普遍高于10%。分析人士指出,中小房企和大型房企之间日渐悬殊的融资能力,有可能加速房地产行业的并购集中。

随着楼市调控持续深入,房地产行业洗牌进一步助推房企分化,以住宅开发龙头万科来看,大型房企“狼性”整合的一面逐步展现。

万科2012年报显示,万科全年一共收购了28家房地产企业,合计支付收购对价约27.86亿元,平均每13天就有一家地产公司被纳入万科旗下。

在此之前,2005年万科收购了13家公司,2006年万科收购了22家公司,2007年以18.7亿元收购了27家公司,2008年以近30 亿元收购了18家公司,2009年以近18亿元的代价收购了27家公司,2010年和2011年分别收购24家和21家。2012年万科收购企业的数量和频率,超过了行业整合高峰时的2009年,达到了公司历史上的最高纪录。

融创中国与绿城也在2012年下半年联合宣布组建上海融创绿城控股有限公司,融创出资33.72亿元,绿城则是拿出上海、天津、无锡、苏州、常州等九个项目50%的股权注入新的合营公司,双方各占50%的股份。实际上,这相当于融创直接收购了绿城9个项目的股权。

在港上市的佳兆业集团也以8.14亿元的价格收购辽宁省大连两房地产公司,而上述两地产公司共同直接拥有占地约2.66万平方米的商业地块,年期40年。

方圆地产首席分析师邓浩志表示,早年开发商数量特别多,很多开发商就一个项目。随着时间的推移,房地产的准入门槛在不断提高,无论是预售制度、自有资金要求,还是土地招拍挂制度等,都把一些实力不足的企业挡在门外,取而代之的是大型房企。规模大,融资渠道多,大型房企往往是土地盛宴的参与者,一边融资买新项目,一边又用新项目扩大融资规模。

持续的房地产调控政策客观上也促使房地产市场往寡头方向发展。在政策连续打压下,资金紧张的中小房企最先撑不住,解决办法就是把项目卖掉,几乎所有的中小房企都选择以公司股权出让的方式来让渡项目,“大鱼吃小鱼”式的并购使得房地产企业数量近年快速地减少。

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