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远洋商业地产已步入正轨

2012-11-14 点击:

直到中报发布以后,涉险过关的远洋才算是长长舒了一口气。“远洋最难受的日子是在过去的两年。”李明在9月21日对记者说。

调控中消化地王、艰难推动商业地产,努力压缩成本,谨慎出手拿地,经历过“阔绰”与“紧巴”之间的大起大落的远洋,显然变得更为沉稳了。

“最坏的时间已经过去。”这句话不但适用于当前的楼市,更适用于当下的远洋。

李明戏称自己是远洋的“保姆”。他自1997年7月进入远洋,2006年8月出任行政总裁,2010年开始同时执掌远洋地产董事局主席。最近的两三年,大股东的变更、组织架构调整、调控中消化地王、商业地产的持续推进等大事都没少让他费心。

李明难受的原因是他身上背着3座大山。第一座是股权结构的大山,第二座是宏观调控压力下完成全国业务布局的大山,第三座是坚持逐步增加商业物业规模的大山。他坦诚:“这三座大山对我来说(翻)过去挺难的。”

2010年是远洋股权结构调整的关键之年。事实上,“这是一件蛮伤脑筋的事情。好比家长闹离婚,小孩子能学习好吗。”李明说。不过对眼下的远洋来说,股权结构这篇已经翻过去了。中远退出至今已经过去了将近两年,远洋的前两大股东一直稳定在中国人寿、南丰集团两家。

就在股权结构尚未尘埃落定之时,2010年4月一场在今天看来旷日持久的宏观调控在全国开启,此时,调控的风暴中心北京的销售占远洋总销售收入48%,而且刚刚在北京花了人民币40.8亿元砸下大望京一号地块,楼面地价高达2.7万元/平米,创下了当时北京的单价地王。

调控袭来,远洋不仅所受冲击首当其冲,其巨资买下的地王也有“一脚踏空”之感。在这样的背景下,远洋开始了全国化商业地产布局规划的进程。

全国化布局,这对以环渤海起家的远洋来说并不是特别容易的事。不过,经历了最初的卧薪尝胆后,远洋已经渐渐苦尽甘来。

去年远洋人民币270亿元的销售收入仅仅来自于9个城市,今年已经扩展到17个城市,扩大了将近一倍。17个城市在卖房子,每天少6000-7000万元,多则1个多亿,平均在8000万元左右。而今年中报显示远洋已经进入了19个城市。

“经历了3年的时间把远洋从北京概念、环渤海概念调整为一个全国化的公司。现在基本上算是能调整个七七八八。”李明表示。

与全国化布局同步的是组织架构调整,今年初远洋撤销了区域事业部,由三级架构重新调整回两级,一时间裁员、内斗谣言满天飞。

“远洋是一年一小调,两年一大调。这是常态,不是今年才这么大动静。”李明再次回应道。李明显然更愿意将其称为对远洋持续不断的组织变更能力的一次锻造。

另一个看上去要苦尽甘来的领域是远洋的商业地产。

9月20日,与太古合作的北京颐堤港商业项目正式开业。颐堤港项目开工4年,“实际上从头到尾干了6年投了40亿元,这6年是只花钱不挣钱。”李明说。

从今年开始,远洋每年有近30万平米的经营性物业投入使用。北京和天津的两个未来广场今年底竣工,明年将正式营业。

与太古合作的成都大慈寺项目今年开工,这个项目是远洋咬牙做商业地产策划过程中少有的惊喜。“这个项目极其特殊,预计3-4年即可实现正现金流。”李明说。

大慈寺项目位于成都核心地段,紧邻春熙路传统商圈。由于项目地上建筑均为两三层的建筑,其可出租面积占总建筑面积可达75%,使用率极高且建设周期较短。根据招商进展与市场情况,项目不失时机地将定位由中高端调整至高端,这使得项目的平均租金由最初测算时的400元/平米/月一路上涨至现在的近700元/平米/月。

看上去,远洋的商业地产也算步入了正轨。由于背着商业地产的沉重包袱,远洋的资金这几年不乏“拆东墙补西墙”之嫌。伴随一线城市回暖带来的销售回款的增加,当前的李明终于可以举重若轻地谈论这个话题了。

今年支撑远洋挺过难关的,大大小小都算上,重要的有3笔融资。

1月6日,远洋向太古借款2.3亿美元,用于支付成都大慈寺项目余下的土地款和营运资金。以双方在成都的一家合营项目公司——乾林中国控股有限公司31%的股权可赎回转让为交易条件,此时太古在合资公司的权益增至81%,远洋的权益减至19%。

4月28日,远洋又将位于北京CBD的Z13地块20%的股权出售给国寿投资,换得1.41亿元。6月15日,远洋获得了一笔6亿美元的三年期银团贷款,利率仅为5.5%。

李明表示,“今年真正的融资只有银团贷款这一笔,而且是贷新还旧。”“旧”指的是2009年9月远洋获得的7亿美元银团贷款,当时年利率为伦敦银行同业拆息加上2.1%。当初7亿美元的银团贷款同样是借新还2008年2.15亿美元银团贷款的“旧”。

获得6亿美元银团贷款的同时,远洋还将一笔2009年6月发行的26亿元公司债进行了展期操作。当时发行的利率仅为4.4%。

此外,远洋还出售了2家附属公司的权益。2月28日,远洋向北京瑞辉投资有限责任公司出售了其附属公司北京银帆基业房地产开发有限公司70%的股权,换得3502.3万元。6月20日,远洋向成都新昕实业开发有限公司出售其附属公司成都同益房地产开发有限公司51%的股权,换回1.6426亿元。

远洋今年上半年毛利率为30%,净利润率为18%。中报显示,得益于出色的现金流管理能力,截至今年6月30日,远洋手里共有人民币149亿元现金,此外,已获批准尚未动用的授信额度达人民币193亿元。

这里面并没有算入远洋七八九三个月紧锣密鼓的速度出货。今年上半年,远洋完成全年目标的51%,到9月底已经猛增至87.4%,实现协议销售额236亿元。李明也曾自信满满地在中报发布会上宣称,远洋有望提前完成270亿的全年销售任务。

远洋在2009年也同样完成了3笔重要的融资,但这一年在资本市场上的春风得意直接导致了远洋几个地王项目的诞生。

这几笔融资除了上述的7亿美元银团贷款、26亿元公司债之外还包括2009年12月为中国人寿进入而量身定制的增资配股,总额为58.19亿元。远洋2009年报中这样写到,“我们于2009年底持有大量现金,以满足我们在2010年快速增长的需要。”

这些手握重金的远洋出手如风,在土地市场的出手令人印象深刻,拿下的地王就包括2009年12月拿的北京亦庄新城的远洋天著、2010年3月北京大望京的远洋万和公馆和青岛的远洋公馆、2010年8月首进上海的远洋7号和远洋博堡。

但是,就在远洋预备大干一场时,宏观调控不期而至。最近这两三年,远洋都在为自己当年的冲动在买单。为此,李明坦承有自己决策的问题——当时的他确实低估了宏观调控的时间和力度。

痛定思痛,远洋除了对外融资外,也在努力降低内部成本。按照李明年初给投资者“毛利率降低5个点,净利率不变”的承诺,他给出了具体的瘦身计划,“开发费用降1.5%,行政管理费用降低1%,营销推广费用降低1%、财务及税负费降低1.5%”。

降低每一项费用都有具体措施,以降低管理费用为例,李明表示,“我的工资减少一半,集团高管、各部门各单位一把手薪水都有10%至40%的下调;高管公差飞机一律经济舱,其他食宿标准大幅降低。” 等等,“所有这一切,都是要向投资者和员工传递管理层的态度和信心”,李明补充到。

经历过高价地王烦恼的远洋在拿地上也变得更加谨慎。李明总结了现阶段拿地的三个原则,“第一,有米要喂下蛋鸡,根据团队的能力、节奏去配置土地;第二,坚持毛利率30%的投资标准,要耐的住性子;第三,拿地的规模要适中,现阶段不宜大规模买地,开发周期在两三年的项目,建筑面积控制在20万平米上下。”

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