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深圳未来3年综合体商业将爆发 社区商业该如何运营?

2012-11-02 点击:

伴随置业半径的扩大和楼市新区的崛起,社区商业构成了小区重要生活配套。包括“住宅底商”、“商业街”等社区商业的经营能力,也成为主要的置业参考指标。那么,这些星罗密布的社区商业,经营状况究竟如何?

居住在龙华的业主反映,现有社区商业或者与开发商承诺有较大差距,或者经营状况参差不齐,缺少生活便利性,总之,不如买房前想象的那般美好。而相关数据显示,未来3年内,深圳综合体商业将集中爆发,势必给社区商业带来新的压力和挑战。在此背景下,社区商业未来又该如何商业地产运营?

两年前,白领刘小姐住进位于龙华新区的高档住宅区。她向记者表示,当初购买此物业就是看中配套完善,方便运动与居住。而又考虑到高档住宅的服务功能,所以最后出手。但入住两年,社区内只有一个小超市,而当初承诺的幼儿园、室内游泳池以及商业街最近才刚刚开始装修。

不仅是高端产品出现类似问题,记者了解到,普通楼盘的社区商业也有着种种的不完善。近日,有读者爆料,小区的生活配套严重缺乏,给生活带来了种种不便。据读者张小姐反映,该住区是一个近地铁三号线的项目。她说当初也是看好其规划的品牌商业,但自入伙以来,实际状况不尽如人意,数量很少,而且生活所需店铺更少。

记者来到张小姐居住的小区,虽然入住率可观,但是两层共95间的社区商铺却空置三分之一。经过走访记者发现,营业中的商铺餐饮店仅有两家,而其它绝大部分都是经营装修、培训、养生等。对于社区商业,不少业主还反映“品质低”。张小姐就说,“楼下商街的店铺不上档次,吃不下去,逛不过眼。”

如今,社区商业配套已经成为衡量楼盘价值的重要指标,丰富、全面而具有品质的社区商业,将直接影响消费者入住后的生活便利度和舒适性。但在很多新盘的社区商业却给业主带来了种种不便,或者与开发商承诺有较大差距,或者经营状况参差不齐,缺少生活便利性,总之,不如买房前想象的那般美好。

细心观察不难发现,虽然每一个新盘都带有社区商业,但真正运营起来的寥寥无几。有业主反映,空置与业态杂乱已经成为了众多新盘社区商业的通病。

“这是因为小区的消费力不足所造成的。”一名负责龙华某项目商业地产招商的工作人员称。由于居住人群消费水平不足,导致商业运营欠佳。而糟糕的运营局面更使得人气冷清,逐渐形成了恶性循环。

一位不愿透露姓名的房地产人士表示,“如果社区的消费力不足而又无法吸引外来消费时,社区商业配套肯定会遭遇瓶颈。”而随着国务院在8月7日出台新建社区商业配套不得低于总建筑面积10%的规定后,社区商业尴尬的运营局面也进一步凸显。

不过,有知情人士透露,商业配套的不成熟,也是由部分开发商惜售导致。惜售社区商业铺位,开发商一方面是想在居住氛围成熟后,提升商业门面的价格,另一方面则是可以利用商业门面去获取贷款,缓解有可能出现的资金压力。

但有开发商代表则表示,招商乏力是主要原因。他告诉记者,几年前他们曾经争取某品牌超市入驻小区,并作为打动消费者的卖点之一。但是超市一方却突然变卦说要观察入住率,双方僵持,结果2年后才向业主兑现承诺。有中介置业顾问则补充,社区商业招商过程中,买方与卖方在价格上常常难以妥协。对此,记者拨通了一个正在招租的商铺联系电话,其表示,店铺快放了一年,都没卖出去。“当前经济环境欠佳,居高不下的商铺租金或售价都令不少买家犹豫。”

而关于商铺业态杂乱的问题,不少业内人士认为,是因为店铺分割出售的模式导致。因为购买商铺的小业主多数并非商业经营者,其购买的目的无非是伺机高价抛售或追求租金回报。因此,在短期投机心态下,就会使得社区商业容易在低品质且无序的状态下发展。

事实上,深圳也不乏社区商业的成功运营案例。龙华梅龙路两侧的社区商圈就初成规模。有商铺投资者称,该区域社区商业也经历了3-5年的培育期,而且是在小区入住率保持稳定的前提下,商业价值才开始成熟。该区域有金地梅陇镇、世纪春城等多个人气楼盘,使得各小区商业连成一片,成行成市,共同做旺。据悉,该区域商铺价格涨幅普遍超过四成。上述投资者认为,商业与住宅最大不同在于,前者需要更多市场培育时间,是市场真实选择的结果。有人气、有消费习惯,自然就催热了商业价值。有资料显示,社区商业目前在中国尚处于起步阶段。随着房地产业的发展,特别是商业房地产的逐渐成熟,社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业形态。国内的社区商业设施也正朝建筑、景观、空间、声音的综合性发展。

专家预计,未来数年内,深圳都将是大型城市综合体项目争相爆发的时期。其中福田、南山是最激烈的两大主战场,而这些体量庞大的综合体,无疑也将给社区商业带来压力和挑战。

在如此背景下,社区商业未来又该如何运营?记者获悉,目前已经有越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流,不但要经营出特色,还要靠其提升社区品质,谋求更长久的商业价值和品牌形象。“统一规划、集中管理是必要条件,先租后售或只租不售是充分条件。”

一名香港的投资顾问也认为,商铺投资不是买了租出去这么简单,需要开发商对前期招商和后期的规划推广、商户调整等做很多工作。他提醒,若后期经营不好,风险比投资住宅还要大。

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