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中国零售地产发展模式仍不成熟 关键是培养专业人才

2012-06-11 点击:

“中国购物中心很难统计出确切数字,投资要区别不同市场,然后做出判断。” 中国购物中心产业咨询中心主任郭增利告诉记者由于人口基数、密度大,购物中心类型多样,中国零售房地产投资主体和业主结构是全世界最复杂的。不仅仅是邻里型、社区型、区域型、超区域型四种。

中国最大的问题不单单是退出机制缺乏的问题,在渠道功能当中,存在非常大的缺陷。很多的购物中心没有为零售商担负起渠道开发的功能。“过去一谈购物中心基本是房地产,现在更多的购物中心是在做一种零售渠道。”

生态环境堪忧

中国的零售房地产并不是一个在成熟之后所产生的发展模式,很大程度上是因为中国的消费力客观存在,中国城镇化快速推进,以及中国投资渠道相对狭窄等因素促成的。再加上本土零售商对外来零售商竞争能力并不是很强,发展并不充分。而国外的购物中心,是在零售商,零售业充分发展的基础上,顺利成章地发展出来的一种形式。

由于整个零售房地产基础环境存在缺陷, 很多发展并没有在需要的支撑条件上得到很好的满足。零售商资源不足,专业团队数量不足,融资渠道狭窄是普遍现象。加之房地产发展初期,相关政策不完善,投资人对利润上的追逐相对比较高,一些不规范的所谓暴利行为确实存在。

专业人才的缺失,是困扰中国的零售房地产另一大难题。

政策环境欠给力

“脱离整个城市规划的商业网点规划是没有办法存在下去的。”戴德梁行的一位分析师告诉记者。

中国的城市规划与零售规划是脱节的。一方面,国内市场竞争的无序和随意性,制约了规范开发商的进入。另一方面,尽管目前阶段商业设施规划跟整个城市规划在逐渐合拍,但是城市商业网点规划条例依旧待字闺中,迟迟未出。

“跟政府在交谈项目的时候,他会提出非常多的梦想,做一个100万的城市综合体,做酒店,做一个写字楼,要一个超高层等等,如果是从专业的眼光和市场的眼光,难免都会产生一些冲突,一定要跟政府找到一个平衡点。” 很多国际的开发商,在中国做的都是服务大众,服务中产阶级,服务老百姓。相反,中国购物中心的开发商一味追求“我要引进一系列的国际奢侈品牌”。“全都是这样的假设,这样的项目出现问题也是理所当然。很多的奢侈品牌在中国最近两年开店速度加快,并不是本身有这样一种需求,而是条件实在太优惠了,风险已经降低到没有了。” 郭增利表示。

一个成功的零售房地产,是能够选择很好的时机,适合的成本,很好的区位地段,确定很好的产品形态和类型,加上团队和资源能够成功地进入,最后透过零售渠道的功能进行释放,包括运营管理,最后实现零售房地产的退出。由于政策环境的欠缺,中国的商业房地产缺乏退出机制。

中国最大的问题不单单是退出机制缺乏的问题,在渠道功能当中,存在非常大的缺陷。很多的购物中心没有为零售商担负起渠道开发的功能。“过去一谈购物中心基本是房地产,现在更多的购物中心是在做一种零售渠道。”

投资前景

中国市场增长的几个因素都很清晰,第一个是人口增长,到2030年,到15亿,第二个是城市化进程,第三个是人们收入水平的增加,第四个是消费占GDP的总量去年首次超过50%。

城镇化率和整个购物中心新增面积增长形成同步。一直到2015年,由于城镇化的推进,只要政策不发生大的改变,中国的零售房地产的投资还会有很好的发展时期。2025年城市化率达到50%以后,中国零售房地产投资才会真正趋缓。

新城区老城区开发出现交替转换的势头意味着,即使新城区开发的步伐放缓,地方政府会回归到老城区放量商业用地。

购物中心对区域商圈的占用拉动的数值上,在整个城市新区的开发老城区改造过程中,发生的作用不可小视。随着中国经济持续向上发展,无论是政府还是开发商,对零售房地产的投资需求依旧强劲。

市场并不会遵循一定的轨迹前进,没有办法预测未来的市场具体是怎么样的。每一天都会有很多的新挑战,因此需要更深入地了解这个文化,了解当地的消费者的习惯,了解市场的趋势,才能够更好地驾驭市场。

来源:卓越理财

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