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2011年商业地产吸纳资金近万亿

2012-04-09 点击:

与住宅市场的价滞量缩不同,商业地产过去一年上扬势头强劲。根据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》,2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元,出现爆发式增长。进入2012年,市场虽面临小幅盘整但整体稳升态势未改。最新数据显示,一些热点城市写字楼等商业物业价格高位震荡,回报率持续上升。

业内人士认为,2012年商业地产发展总体仍会保持一定增长,并吸引一些知名开发商转型入场。不过,行业竞争也将逐渐升级,开发商应冷静评估潜在风险。

商业地产吸纳资金近万亿

过去一年,我国主要城市商业地产租金售价齐升,上升势头快速。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。监测数据显示,北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市,去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米,成交总额390亿元,同比增长34%。成交均价25871元/平方米,同比上涨7.5%。同时,写字楼空置率持续走低。

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平近日在“中国商业地产行业发展论坛”上表示,商业地产大规模的增长背后有多方面原因,其中,“毫无疑问城市化是一个的推动力,城市化就意味着有大量的农村人口转变成城市人口,这种人口的转变,不仅是一个户籍身份的转换,会带来消费行为方式、购买力、消费潜力都会发生很大的变化。”再者,一系列房地产宏观调控也是增长一部分的因素。

进入2012年,商业地产进入了小幅盘整期,一些热点城市的商业营业用房或写字楼升势疲软,甚至销售和租金都呈现出下降的趋势。不过,整体来看仍处于平稳发展阶段。中华全国商业信息中心主任王耀表示,从去年四季度到今年的一季度至少到3月中旬,商业地产下滑的速度比较快。

这种小幅盘整从一线城市的写字楼可窥一斑。中原地产研究集团3月28日公布的统计数据显示,2月,北上广深四大城市写字楼供应继续大幅萎缩,且均为近3年来的低位水平。总供应面积13.64万平方米,环比下降49%;销售面积为20.46万平方米,环比下降34%。供应下滑幅度超过销售下滑幅度15个百分点,整体市场呈现供不应求的格局。在价格方面,2月,各大城市写字楼价格依然在高位震荡,其中广州、成都小幅上涨,重庆、南京小幅下跌,深圳、杭州环比持平。

中原地产研究集团最新的分析报告认为,总体来看近期写字楼价格没有延续2011年快速上升的势头,目前市场仍然以消化整理为主。由于价格基本稳定,而租金持续上升,因此近期回报率有所上升。除重庆外,其他5个城市的写字楼租金回报率均已接近近年来的峰值。

“去年四季度到今年一季度商业地产确实遇到了比较难的环境,即使这样,我们对未来的商业地产还是比较有信心的,因为我们预测今年一季度是最低的,二季度和三季度会回稳,四季度最高,所以不要被现在商业地产的低增长所困扰,要看到未来中国商业地产的发展前景。”王耀说。

部分知名房企转型入场

受良好的市场预期支撑,不仅外资进入商业类物业的规模加大,本土也有越来越多的开发商聚集到商业地产领域。对未来一段时间内的商业地产发展态势,专家预计,2012年商业地产发展总体仍会保持一定增长。“商住倒挂”现象将进一步转变,洗牌式的项目并购不可避免。行业竞争开始转向运营管理的竞争,企业更须重视内功。

《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。全球最大酒店业集团之一的洲际集团计划在5年内,将其设立于中国的酒店由170家增加至300家,这些项目的合作方包括了保利、万达等本土知名房企。

王永平透露,现在一些知名开发商正在谋求主动转型,计划在商业地产领域有所作为。“这些年像中粮、华润这些公司都是做了很好的准备。在商业地产里面要大干一场,对市场的前景也是比较看好的,无论是资金还是人才、战略都做了很好的准备。”

对于今年的商业地产走势,王永平表示,2012年中国商业地产发展势头将由“大跃进式”逐步转向稳中求进。2012年,中央调低了宏观经济发展速度的目标,同时将继续执行从严的房地产调控政策,预计今年全国商业地产投资增速将会有所放缓。但是支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变化,商业地产发展总体仍会保持一定增长。

就市场走势而言,局部地区“商住倒挂”情况开始扭转。在国外,同地段商业地产项目的租售价格通常高过住宅,而国内城市大多数是“商住倒挂”。目前在北京、上海等城市这种情况已经开始改变。2011年北京甲级写字楼租售价格暴涨,已经接近或超过同地段住宅。预计2012年“商住倒挂”现象将进一步转变,一方面住宅价格开始回归,另一方面商业项目品质开始提升,价值得以体现。

从开发商自身及行业发展的角度来看,2012年,行业自身发展方式必将由数量型转向质量型。早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上,企业不惜代价引入一些大品牌作秀,而今已开始转向运营管理的竞争,企业更须重视内功。另外,开发商在整体招商中的议价能力下降。近年来,各地商业地产投资普遍过热,商业项目供应量大、再加上同质性高、集中入市,必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降,补贴商家装修费用、延长免租期、只采取销售扣点提成等状况可能更为普遍。

再者,洗牌式的项目并购不可避免。随着市场风险的不断显现,预计将会发生更多的项目并购案,一些实力公司迎来抄底机会。行业集中度有望进一步提高。此外,一些公司发展区域将由二三线向更小城市推进。由于中国商业地产主流发展模式是住宅依赖型,二、三线城市住宅受房地产宏观调控影响较大,加之商业地产竞争激烈,一些地产公司开始转战更小城市甚至直指县城,当地市场投资少、竞争弱、无限购,乘机捕捉先机,县域综合体将悄然崛起。

潜在风险不容小觑

不过,正如一枚硬币的两面,对开发商来说商业地产充满机遇的同时,也蕴藏着不容小觑的风险。“商业地产的发展前景,就一句话,机会很大,风险也很大。”住建部政策研究中心主任秦虹近日在“中国商业地产行业发展论坛”上说。

对于开发商在商业地产领域可能面临的风险,香港恒隆集团主席陈启宗认为,商业房地产真正的风险就是财务风险,特别是只租不卖的话,现金流就成为非常重要的一件事。

记者了解到,商业地产中的持有型物业的比重正逐渐走高。根据中国指数研究院发布的一份最新研究报告,2011年众多百强企业均加强了持有物业的投入,全年百强企业持有物业收入均值达到3.8亿元,同比增长31.3%。报告认为,商业持有物业的增加为百强企业提供了稳定的租金收入,并为其创新融资方式提供了条件,但需要注意的是,在当前金融环境下,发展商业持有物业对资金需求较大,百强企业需紧密结合自身资金的情况,合理配置持有物业比重,在短期安全和长期增长之间寻求平衡。

不仅如此,王永平还提出,商业地产的开发建设不可简单套用住宅运作模式。2011年位于宁波市江北区的奥特莱斯广场被法院查封,宣告倒闭。王永平认为,宁波奥特莱斯广场宣告倒闭等事件说明,商业地产的开发建设一定要遵循其内在规律,不可简单套用住宅运作模式,或者简单拷贝其他成功项目,否则很容易失败。要倚重专业力量。中国商业地产发展方式今后要从数量型转向质量型,专业理念必将进一步强化,专业机构的影响必将进一步扩大。

首创置业董事长刘晓光也持类似看法。在他看来,商业房地产在走上升级的趋势。从大的地产商转移到商业地产,如果说没有很高的专业性,将来就会有很多的问题。

此外,零点研究咨询集团董事长袁岳还提出,没有特色配置和缺乏孵化功能是目前我国商业地产的两个风险点。拿后者来说,今天中国要搞大规模商业地产,但与外国的成熟市场不同,我们的不成熟市场是需要孵化出很多适应消费者需要的新品牌的。比如日本上个世纪80年代初,其商业地产就孵化了像无印良品这样的品牌,而我们今天就是那么几个品牌。 

                                                                                                                      来源:经济参考报

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