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保利地产未来3成投资转向商业地产

2012-04-06 点击:

保利地产2千亿难挡增速放缓 未来3成投资转商业地产

截至2011年年末,保利资产规模达到1953亿,基本上实现了“3-5年”再造计划资产目标

近日,随着保利、中海等央企以价换量的号角越吹越响,网络上出现了地产央企“限时清存货”的传言。

2012年伊始,“保价派”保利地产已抢先在全国40多个城市降价出货。2009-2010年激进跑马圈地带来的存货压力不言而喻。

保利高层曾坦承,“2012年销售目标还是争取要有所增长,但是难度挺大。”

事实上,2011年调控最严峻时期保利已遭遇了挑战。尽管销售额站上了历史新高,但江湖座次已由第2退至第4。

2010年保利喊出了“3-5年再造一个保利”的口号,扩张举动异常生猛,一度被视为最有可能超越万科的地产商。然而,2011年万众瞩目的保利增速急降,败给了恒大和绿地。

保利究竟怎么了?

重资产模式困境

2006年刚上市还只有165亿的资产规模,仅相当于1/3个万科,1.3个招商地产和1.5个金地。

5年来,保利激进扩张的态势有目共睹。截至2011年年末,保利的资产规模已达到了1953亿,基本上实现了“3-5年”再造计划中的2000亿资产目标。

目前保利的资产,已相当于2/3个万科(2962亿)和2.5个招商地产(797亿)。

这个5年12倍的扩张野心,可以理解为从一个千亿到另一个千亿的叠加。

早在2007年,规模不足400亿的保利已提出了“2000年资产破千亿”的目标。2009年年末,保利的总资产已近900亿,按2006年以来81%的复合增长率计算,千亿目标指日可待。

2010年1月,有“铁娘子”之称的宋广菊取代前董事长李海彬掌舵保利,并在内部提出了“3-5年再造一个保利”的计划,即确保未来三年的年增长目标不低于30%,争取三年后实现各项指标再度翻倍,总资产超过2000亿。

在“重资产”模式的导向下,保利表现出了更加凌厉的激进攻势。

在央企火爆圈地的2009年,保利投入巨资410亿拿到1338万平方米地。2007年前保利购地款还不足200多亿。

2010年,保利攻城略地的力度达到历史之最,全年新增土地权益面积高达1441万平,斥资近500亿。

与迅猛拿地快速开发对应的是保利爆发式的业绩增长。2007-2011年,保利销售额已从142亿跃升至732亿。

当然,极速扩张中保利亦受困于高负债、资金紧张等因素。“保利在2009-2010年冲得尤其快,当时拿地很猛,而且底价都不低,我们也担心它的资金链条会断裂。”北京某券商研究所人士分析。

2010年,似乎是保利极限奔跑后扩张登顶的一年。

2011年不可持续性隐现

2011年正值宏观调控最严峻之时,保利迅猛扩张的态势似乎略有放缓。

3月28日-3日29日,理财周报记者多次联系保利地产,公司表示,“将于4月上旬发年报,现在静默期,不方便说。”

2011年,保利多项指标增长率在大幅下降,仅仅徘徊在“3-5年”再造计划中30%的增速左右。首先,1953亿的资产规模同比增速仅有28%,而2006-2010年,保利总资产增长率分别达到了106%、148%、31%、67%、70%。

销售方面,2011年保利实现732亿销售业绩,增速仅11%。而赶超保利的恒大、绿地仍表现出高速发展态势,业绩增速分别为59%(804亿)、19%(776亿)。

从盈利角度看,保利历年净利润增速均超过50%。然而2011年,狂飙突进式的辉煌已不再,净利润增速只有32%。

前述券商人士说,“保利之前在资金链问题上受过教训,现在会比较谨慎,运营策略有所转变,业绩放缓在情理之中。”

不光是增速放缓,保利同时减少了拿地的动作。2011年保利新增近920万平土地面积,同比下降32%,购地款为240亿。竞争对手恒大则不然,2011年新增项目4084万平,增长42.5%。

“通常来讲,购地款占销售金额的一半比较合理。”深圳某地产顾问说。

2011年,保利土地投资金额仅占当年732亿销售金额的33%,而在2009、2010年,这一比例分别高达95%、76%。

前述券商人士指出,“虽说保利是国企,但拿地、资金的优势没以前明显。95%的土地要按招拍挂的程序,有优势也是间接的,而且融资成本其实也不算低。”

艰难转身,商业地产将占3成

2011年暴风骤雨式的宏观调控频频来袭,住宅市场疲软。和多数以传统住宅为主业的地产商一样,保利也经历着前所未有的转型,即加紧布局商业地产等领域。

2011年保利新增的20个土地项目中,有多达10个是商业地产项目。保利掘金商业地产的意图可见一斑。

近日,保利在北京启动商业地产发展战略,表示“3-5年内将达到住宅与商业地产投资7:3的新投资结构”、“新10年里商业地产将提升到与住宅地产同等高度”。

事实上,早在2009年,保利地产就开始试水商业地产。年报显示,2009年,广州保利世贸中心一期博览馆、二期品牌展览馆分别实现经营收入2亿和1亿元。3亿元的商业地产营收对保利2009年的整体业绩贡献比例仍较小,约为1%。

2010年,保利加大商业地产经营力度,实现经营收入5亿元,在357亿的整体营收中的占比仍只有1%。

“限购、限贷下多数住宅型地产商也向商业地产做转移。后者需要的资金量大,回收期长。保利本身已接近负债上限,要特别注意资金安全。”前述券商人士说。

如果按照保利的“十二五规划”,未来商业地产一年的营业收入计划将达到20-25亿。

即便是转型,保利也还有很长的路要走。

                                                                                                                                来源:理财周报

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