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蔡桂璋:物业持有是商业地产的灵魂

2011-09-27 点击:

在激烈、复杂、多变的商业管理领域,出身、成长在香港,打拼在内地的蔡桂璋绝对是一朵名副其实的奇葩!在她从业的30余年里,创造了一个又一个商业管理奇迹:上世纪90年代初,她将具有百年历史的百货公司—先施百货带回了它的“娘家”,上海;1995年,她又只身去了武汉,并一举将武汉广场打造成为了当时排名全国第五的商业购物中心;十年之后,她又来到了北京,代表港方与北京百货大楼合作,将百货大楼的北楼改造成了王府井时尚广场。就在外界以为她将功成身退之时,她却又开始了攀登自己人生的又一座高峰,出任北京国瑞购物中心执行总经理!

一线城市商业地产已趋于饱和

忽然之间,商业地产火了。年初以来,各大地产公司纷纷宣布将进军商业地产:保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%;富力宣布2011年将在全国开业16家富力旗下酒店……龙湖、恒 大等纷纷抢滩商业地产。规模史无前例。

在蔡桂璋看来,中国商业地产不是今年忽然“发热”的。在众多一线城市中,尤其是北京,商业地产其实从2007年就开始“热”了起来。而2008年北京奥运会则是幕后最大的推手。

众所周知,08年前后包括北京在内的各一线城市房地产建设速度和规模空前,再加之奥运会即将召开,让很多做商业地产的人充满了无限遐想。在这两大因素的刺激下,以购物中心为代表的商业地产得到了飞速发展。体量不一的购物中心如雨后春笋般纷纷冒了出来。

但是,奥运会结束后,很多购物区中心并没有实现或达到原先所期望的业绩,一些购物中心甚至因为管理不善或客流量不足,难以为继。

今年以来,在国家限购商品房的大环境下,不仅一线,甚至很多二三线城市的商业地产又开始出现了08年类似的状况,大批资本又开始拥入。这也让蔡桂璋十分担忧,因为大量资金忽然涌入某个行业,肯定会产生泡沫。而在她看来,类似北京、上海这样的一线城市,以购物中心、百货公司为代表的商业地产其实已经趋于饱和。

更为重要的是,商业地产不同于房地产,它变化更快,而且非常灵活。因为无论是商人还是商家,逐利肯定是第一位的,有利润它们才会去做。目前,一些有远见性的投资商已经觉察到了市中心商业地产渐趋饱和,开始到郊区去做另一种商业新形态——奥特莱斯,恰说明了这一点。

蔡桂璋提醒,各地在发展商业地产时,一定要精心规划,稳步推进。切忌一哄而上,不是每个企业都能做商业地产。商业地产能否取得投资的成功,不仅是把房子盖好,重要的是后期的业态和服务。它们才是决定商业地产能否真正取得成功的主因。

一般而言,商业项目新开业后都会经历一个培育期,一般会持续数年,如北京的东方广场、金源购物中心等,都用了5到6年的培育期。蔡桂璋表示,国瑞购物中心同样也会遵循这一商业定律。但同时她向记者强调,国瑞购物中心用不了这么长的时间来培育市场,它只需3年便可完成自己的培育期。她说,国瑞购物中心虽然才营业两年,但目前商家开业率达到90%,到明年年底商家入驻率肯定会达到95%以上。

当记者问及蔡桂璋为何有此底气时,她直言,相比其它区域的商圈,国瑞购物中心的所在地——崇外商圈,已经是比较成熟的一个区域了,而且它的地理位置也特别好,周围交通十分便捷。再加之国瑞购物中心周边大量高品质楼盘、写字楼、酒店的出现,为国瑞购物中心提供了大量潜在的中高档消费群体。而这也恰与国瑞购物中心的定位不谋而合。

“为了提升档次,实现品牌升级的目标,我们国瑞还会进一步提升服务,因为对购物中心来说,前期的规划、设计固然重要,但后期服务更重要,说到底,购物中心还是服务业。”蔡桂璋如是说。

她透露,国瑞将从两方面来提升服务水平。首先,加大员工队伍的培训,提升员工的综合素质,让他们树立全心全意为消费者服务的理念。其次,升级服务水平。她坦言,目前国瑞购物中心的服务不是十全十美,还有很大的提升空间,所以有必要升级现有服务水平,以便为广大消费者营造一个宾至如归的消费环境。

“具体而言,升级现有服务水平,主要体现在一些细节上。如,将来购物中心的安保人员不仅仅是安全保卫,还得承担一些礼仪服务内容,如为顾客提送东西。再如,为接受消费者的监督和听取他们的意见,我们将会设立更多的投诉信箱。”蔡桂璋这样告诉记者。

此外,她也表示,对任何一个购物中心来说,周边配套都非常重要。因此,国瑞也希望能跟政府合作,进一步加强国瑞购物中心周边配套基础设施的建设,以便为消费者营造一个更加便利和人性化的购物环境。

随着国瑞购物中心的日趋成熟,相关人士表示,崇外商圈已进入“三国”时代。在蔡桂璋看来,“三国鼎立”可能不太准确,确切的说,应该是三家如何来分好这个“蛋糕”。因为国瑞购物中心、新世界和搜秀三者经营业态可谓大相径庭。正因如此,三者之间也不会出现同质化现象。

她说,国瑞购物中心是一家典型的shoppingmall,集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体,拥有国际国内知名时尚品牌,如H&M、C&A等。新世界则以百货零售为主,由于体量有限,它不可能开设电影院和引进一些世界品牌。国瑞购物中心则一应俱全。搜秀则偏重于小商品市场,它里面基本不具备餐饮、娱乐。而国瑞购物中心和新世界则一般都不允许小商品商户进店。可见,三者之间不存在激烈竞争,与之相反,它们是一种很平衡的业态组合,相互补充、共存共荣。

商家的商业意识亟待提高

近些年来,内地的商业地产开发日趋成熟,各种体量的购物中心、零售百货公司应有尽有。在销售商品的种类上,无论是国际一线奢侈品,还是一般的日常生活用品,都不比香港少。但在蔡桂璋看来,相比香港,内地百货公司或购物中心还有一些地方可以完善或提高。

就硬件方面而言,内地的百货公司或购物中心的购物环境可能比香港还要差一点,比如清洁卫生、物业安保方面。这也是为什么很多去过香港购物的人都有这样一种感觉:香港的购物中心都非常干净、整洁、整齐。

就软件方面而言,相比香港的商业管理,内地的商业管理水平和商家的商业意识还相对较低,亟待提高。在香港,无论是国外的商家,还是香港本地的商家,他们都有一套比较成熟的商业零售管理模式,商业自觉意识非常强烈,而且他们都比较守法和遵守各种商业道德,因而管理起来比较容易。

反观内地,很多商场或购物中心的商户都是个体出身,从赶集一步步做起来的,所以基本没有自觉的商业管理意识。以至于一些商户在交了租金后,拒不服从商场的管理。“他们理所当然地认为,既然我交了钱,你就不该来管我了。所以,我希望国内大大小小的商户,应该积极配合商场的管理。这样,大家才可能共赢。”

“尽管如此,我们也不能据此埋怨商户,因为我们的商业发展速度太快,而商业管理意识也不是一朝一夕能够养成,它需要一个过程。就像商业形态一样,先有赶集,再有小卖场,才有超市,接着才到百货公司、购物中心,目前又出现了奥特莱斯。但我相信,随着时间的推移,内地商户的商业管理意识会逐渐得到提高。” 蔡桂璋乐观地告诉记者。

目前,如何经营好一个商业地产项目成为了圈内人士探讨的热点。在蔡桂璋看来,要想做好一个商业地产项目,最为重要的就是持有,做永续经营。这也是商业地产的灵魂。“如果拆开大规模地卖给业主,可能永远也做不大、做不强。因为分散经营最大的弊端就是不能形成规模效应,同时也会给今后的统一管理带来很大不便。”所以,她建议,对从事商业房地产开发的企业来说,一定要自己持有物业,只有这样,才可能把它做好!

                                                                                                                              来源:城市化杂志

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