一边是商业综合体的遍地开花与供需两旺，而另一边则是个体项目的经营不善与苦苦挣扎。同质化、空置率高、局部过剩……在行业一路高歌猛进的同时，武汉商业地产也遭遇了成长的大考，传统商业模式亟需提档升级。

9月18日晚8时，大波年轻人从公交站涌向光谷商圈，光谷步行街一期二期人潮如织，服装店、饰品店、甜品店、餐饮店里满是顾客，一家叫卖低价皮包的店里甚至人满为患。

形成对比的是，与此街区距离仅几百米之外的意大利风情街和德国风情街，虽同属光谷步行街的三期与四期街区，却显得十分冷清。长长的街区上，一眼望去，入目的尽是空置的商铺，待转的门面，以及清仓甩卖的大字报。

“每天都在亏，不知何时是个头。”意大利风情街一商户何琼(化名)哀叹道。

何琼看到步行街前两期生意火爆，就在三期开了一家服装店，却没想到生意差到这种地步。

“平时一天只有十多个人进店，长期没有进账，周末人稍微多点，但都是周边带小孩的散步族，走走看看而已。”

每月每平180元的租金，20多平的实际面积算上公摊按51平米计算，再加上每月1400多元的空调费、1700多元的物业费，何琼一个月租金开销就超过12000元。为了等待3年合同期满，拿回3万多元的押金，何琼只能继续守下去。

客流量少、租金成本高，许多商家亏本一段时候就选择了“止损”，相继离开了步行街，导致多家门面空置，至今也未迎来新的主人。

而位于四期的德国风情街，面临着更严重的空置情况。二楼不少商铺开街至今，仍未能招租出去，大面积空置，导致整个德国风情街二楼，能逛得的店只有十多家。

在武汉，这类运营不善的商业综合体不在少数。

后湖的新生活摩尔城，除了电影院、超市、家电卖场以及肯德基等主力店还在维持经营外，九成的零售店都已撤离;位于街道口黄金商圈的未来城购物中心，早已沦为“空心城”，如今除临街的几家品牌连锁店外，其他已全部关门歇业;汉口二七路的东部购物公园C2时尚购物广场，聚客能力有限，零售业态目前已几乎整体关门。

然而，这些综合体的萧条与没落，似乎并未影响开发商对商业地产的投资热情。

截至2014年年底，武汉购物中心总规模达到470万平方米。统计数据表明，2014年全球新开购物中心，一半都在中国，而武汉又以8个项目总计 100万平方米的交付面积，甩开北上广深等一线城市，成为去年国内的“商业之王”。并且，未来几年，这种疯涨的势头还将延续。

2015年下半年，武汉有越秀星汇维港购物中心、朗汇星光68、汉口里商业街、永旺梦乐城沌口店等多个购物中心开业，2015年新增商业面积近250万平方米。

随着大量购物中心陆续开业运营，按新增规模推算，到2017年，武汉购物中心规模将位居全国第四位，仅次于上海、成都和沈阳。

多位业内人士指出，武汉商业地产的开发热潮，从2008年大规模来袭。经济危机时的4万亿刺激，让全国商业地产热度普遍上升。

2009年万达在菱角湖开店，此后又在武汉布局了地标性综合体“汉街”。不仅国内知名房企蜂拥而至，一向审慎的外资企业亦纷至沓来，瑞典宜家集团、新加坡凯德集团、香港恒隆地产、香港瑞安集团、日本永旺集团等纷纷落子武汉，布局商业地产。

“商业地产的飞速发展，与国家政策紧密相关。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示，一方面，全国住宅限购政策的出台，让许多房企被迫转型，操盘商业地产;另一方面，住宅项目的开发商在拿地时，政府附加给开发商的商业建设硬性要求。

李国政表示，从政府的层面来看，商业地产吸引力不比住宅用地的诱惑小。“商业地产建成后，不仅能改变城市面貌，促进城市升级，还能带动就业和税收，后期对经济的拉动更大。”

一位地产界业内人士也指出，在土地推售过程中，很多地块就规定了住宅和商业的配比，一宗一定规模的住宅地块必须配建30%以上的商业项目，为了拿地，开发商不得不硬着头皮上，接受这样的规划。但大多房企又缺乏商业地产建设经验，往往按照做住宅的思路来做商业地产，最终开发与运营不利造成大量空置浪费，对开发商自己也是沉重的包袱。

风 险

“武汉遍地是‘商’，也遍地是‘伤’”。这是湖北长江经济研究院副院长王涛，为近年来武汉商业地产发展所作的一个总结。他表示，武汉商业地产正步入深度调整期，其传统发展模式亟需改变。

“目前，武汉的商业综合体同质化竞争严重，缺乏有特色的项目，导致项目辐射区域有限，再加上电商对行业的冲击巨大，经济下行致使购买力紧缩，很多人不愿去商场购物。”王涛表示，许多开发商因为限购而进入商业地产，但商业开发与房地产开发区别很大，对开发商而言，在资源、资金、人才、运营等度方面都提出了较高的要求。

武汉商业地产的品质整体不高，缺少成功的本土标杆性的商业项目，本土开发商在招商上缺乏资源，且不愿走向全国去招大商，难以吸引重量级的连锁品牌入驻。“如今引入大品牌，远比前几年要困难，品牌方不仅在租金补贴、商铺位置上有诸多要求，而且会对项目本身的定位和运营有多方的考量。”

武汉本土开发商资金成本较高，为快速现金回流，都以出售商铺为目的，缺乏集中运营管理，难以被大品牌相中，只能引入一些私人小品牌，最终导致商家鱼龙混杂，辐射力和影响力都有限，生意冷清，恶性循环之下，项目难以支撑下去。

前期规划不力，后期运营不善，让开发商尝到了同质化、高空置的苦果。

目前，武汉多数地块的规划都是写字楼+底层商铺+住宅，商业的类型和品牌同质化日趋严重，招商、面积和商业定位趋同，导致商业的竞争日趋激烈。

李国政表示，武汉商业地产有过剩迹象，主要表现在区域布局不均衡，项目多集中在同一商圈，导致局部过剩。比如光谷步行街商圈，同一品牌扎堆现象严重，商业项目冷热不均。“商业项目本身是投资性的，有一个优胜劣汰的洗牌过程，不能产生商业价值的项目，最终都会被市场所淘汰，这过程也将推动整个行业的进化和发展。”

商业地产困局的背后，暴露了行业在一路高歌猛进中的种种风险。如何破局突围，不仅是武汉，亦是全国之考。

未来武汉商业地产将会面临非常巨大的挑战，这种挑战体现最集中的就是同质化问题，如何把商业地产项目做出自己的特色，是商业地产运营公司和开发商都特别需要去考虑的。

商业地产难做，根源在于定位和运营。一个商业项目在开发之前，必须有非常清晰的定位，明确自己的消费群体是怎样一批人。项目定位一定要与位置条件、消费群体相符合，才能为后期的招商、运营带来一个好的支撑。商业地产项目一定要先做商圈分析调研，根据顾客需求、商圈特征来做项目定位，然后再去做建筑设计，建筑设计要考虑到商圈需求、动线规划等方面，这样才有可能做出合格的购物中心。

街道口未来城在前期招商中，入驻的都是私人品牌，与周边其他商业相比，吸引力不够，虽有餐饮品牌聚客，但缺少多种业态品牌留客，再加上动线规划不合理，顾客逛街形如迷宫，最终难以维持运营。

商业地产能“营”，才能“赢”。即使前期项目定位与招商工作都顺利完成，后期也要不断投入运营，才能凸显其商业价值。专业的运营团队，每隔一段时间，会对商业项目进行小范围调整，这种调整包括引入新的业态，根据品牌营收调整位置等。

虽然武汉目前商业地产存在同质化的过剩迹象，但仍缺乏引领片区的、有主题有特色的大型城市综合体，有实力的开发商依然有机会，但一大批实力不够的开发商将会被市场所淘汰。商业地产开发商要高度重视消费者的体验感，要细分客户群体，深入挖掘市场需求，在体验式、差异化等方向上寻找更大的发展空间。

现在做商业项目，不再是单纯的你买我卖，而是强调体验与零售相结合，比如某购物中心通过电梯小姐、雨伞、旋转木马、儿童车、化妆间等服务，迅速提升了人气，开发商也可以通过各种商业运营来创造出色的体验，从而不断地为项目和区域增加价值。