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武汉传统商业模式亟需提档升级

2015-10-19 点击:

一边是商业综合体的遍地开花与供需两旺,而另一边则是个体项目的经营不善与苦苦挣扎。同质化、空置率高、局部过剩……在行业一路高歌猛进的同时,武汉商业地产也遭遇了成长的大考,传统商业模式亟需提档升级。

9月18日晚8时,大波年轻人从公交站涌向光谷商圈,光谷步行街一期二期人潮如织,服装店、饰品店、甜品店、餐饮店里满是顾客,一家叫卖低价皮包的店里甚至人满为患。

形成对比的是,与此街区距离仅几百米之外的意大利风情街和德国风情街,虽同属光谷步行街的三期与四期街区,却显得十分冷清。长长的街区上,一眼望去,入目的尽是空置的商铺,待转的门面,以及清仓甩卖的大字报。

“每天都在亏,不知何时是个头。”意大利风情街一商户何琼(化名)哀叹道。

何琼看到步行街前两期生意火爆,就在三期开了一家服装店,却没想到生意差到这种地步。

“平时一天只有十多个人进店,长期没有进账,周末人稍微多点,但都是周边带小孩的散步族,走走看看而已。”

每月每平180元的租金,20多平的实际面积算上公摊按51平米计算,再加上每月1400多元的空调费、1700多元的物业费,何琼一个月租金开销就超过12000元。为了等待3年合同期满,拿回3万多元的押金,何琼只能继续守下去。

客流量少、租金成本高,许多商家亏本一段时候就选择了“止损”,相继离开了步行街,导致多家门面空置,至今也未迎来新的主人。

而位于四期的德国风情街,面临着更严重的空置情况。二楼不少商铺开街至今,仍未能招租出去,大面积空置,导致整个德国风情街二楼,能逛得的店只有十多家。

在武汉,这类运营不善的商业综合体不在少数。

后湖的新生活摩尔城,除了电影院、超市、家电卖场以及肯德基等主力店还在维持经营外,九成的零售店都已撤离;位于街道口黄金商圈的未来城购物中心,早已沦为“空心城”,如今除临街的几家品牌连锁店外,其他已全部关门歇业;汉口二七路的东部购物公园C2时尚购物广场,聚客能力有限,零售业态目前已几乎整体关门。

然而,这些综合体的萧条与没落,似乎并未影响开发商对商业地产的投资热情。

截至2014年年底,武汉购物中心总规模达到470万平方米。统计数据表明,2014年全球新开购物中心,一半都在中国,而武汉又以8个项目总计 100万平方米的交付面积,甩开北上广深等一线城市,成为去年国内的“商业之王”。并且,未来几年,这种疯涨的势头还将延续。

2015年下半年,武汉有越秀星汇维港购物中心、朗汇星光68、汉口里商业街、永旺梦乐城沌口店等多个购物中心开业,2015年新增商业面积近250万平方米。

随着大量购物中心陆续开业运营,按新增规模推算,到2017年,武汉购物中心规模将位居全国第四位,仅次于上海、成都和沈阳。

多位业内人士指出,武汉商业地产的开发热潮,从2008年大规模来袭。经济危机时的4万亿刺激,让全国商业地产热度普遍上升。

2009年万达在菱角湖开店,此后又在武汉布局了地标性综合体“汉街”。不仅国内知名房企蜂拥而至,一向审慎的外资企业亦纷至沓来,瑞典宜家集团、新加坡凯德集团、香港恒隆地产、香港瑞安集团、日本永旺集团等纷纷落子武汉,布局商业地产。

“商业地产的飞速发展,与国家政策紧密相关。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示,一方面,全国住宅限购政策的出台,让许多房企被迫转型,操盘商业地产;另一方面,住宅项目的开发商在拿地时,政府附加给开发商的商业建设硬性要求。

李国政表示,从政府的层面来看,商业地产吸引力不比住宅用地的诱惑小。“商业地产建成后,不仅能改变城市面貌,促进城市升级,还能带动就业和税收,后期对经济的拉动更大。”

一位地产界业内人士也指出,在土地推售过程中,很多地块就规定了住宅和商业的配比,一宗一定规模的住宅地块必须配建30%以上的商业项目,为了拿地,开发商不得不硬着头皮上,接受这样的规划。但大多房企又缺乏商业地产建设经验,往往按照做住宅的思路来做商业地产,最终开发与运营不利造成大量空置浪费,对开发商自己也是沉重的包袱。

风 险

“武汉遍地是‘商’,也遍地是‘伤’”。这是湖北长江经济研究院副院长王涛,为近年来武汉商业地产发展所作的一个总结。他表示,武汉商业地产正步入深度调整期,其传统发展模式亟需改变。

“目前,武汉的商业综合体同质化竞争严重,缺乏有特色的项目,导致项目辐射区域有限,再加上电商对行业的冲击巨大,经济下行致使购买力紧缩,很多人不愿去商场购物。”王涛表示,许多开发商因为限购而进入商业地产,但商业开发与房地产开发区别很大,对开发商而言,在资源、资金、人才、运营等度方面都提出了较高的要求。

武汉商业地产的品质整体不高,缺少成功的本土标杆性的商业项目,本土开发商在招商上缺乏资源,且不愿走向全国去招大商,难以吸引重量级的连锁品牌入驻。“如今引入大品牌,远比前几年要困难,品牌方不仅在租金补贴、商铺位置上有诸多要求,而且会对项目本身的定位和运营有多方的考量。”

武汉本土开发商资金成本较高,为快速现金回流,都以出售商铺为目的,缺乏集中运营管理,难以被大品牌相中,只能引入一些私人小品牌,最终导致商家鱼龙混杂,辐射力和影响力都有限,生意冷清,恶性循环之下,项目难以支撑下去。

前期规划不力,后期运营不善,让开发商尝到了同质化、高空置的苦果。

目前,武汉多数地块的规划都是写字楼+底层商铺+住宅,商业的类型和品牌同质化日趋严重,招商、面积和商业定位趋同,导致商业的竞争日趋激烈。

李国政表示,武汉商业地产有过剩迹象,主要表现在区域布局不均衡,项目多集中在同一商圈,导致局部过剩。比如光谷步行街商圈,同一品牌扎堆现象严重,商业项目冷热不均。“商业项目本身是投资性的,有一个优胜劣汰的洗牌过程,不能产生商业价值的项目,最终都会被市场所淘汰,这过程也将推动整个行业的进化和发展。”

商业地产困局的背后,暴露了行业在一路高歌猛进中的种种风险。如何破局突围,不仅是武汉,亦是全国之考。

未来武汉商业地产将会面临非常巨大的挑战,这种挑战体现最集中的就是同质化问题,如何把商业地产项目做出自己的特色,是商业地产运营公司和开发商都特别需要去考虑的。

商业地产难做,根源在于定位和运营。一个商业项目在开发之前,必须有非常清晰的定位,明确自己的消费群体是怎样一批人。项目定位一定要与位置条件、消费群体相符合,才能为后期的招商、运营带来一个好的支撑。商业地产项目一定要先做商圈分析调研,根据顾客需求、商圈特征来做项目定位,然后再去做建筑设计,建筑设计要考虑到商圈需求、动线规划等方面,这样才有可能做出合格的购物中心。

街道口未来城在前期招商中,入驻的都是私人品牌,与周边其他商业相比,吸引力不够,虽有餐饮品牌聚客,但缺少多种业态品牌留客,再加上动线规划不合理,顾客逛街形如迷宫,最终难以维持运营。

商业地产能“营”,才能“赢”。即使前期项目定位与招商工作都顺利完成,后期也要不断投入运营,才能凸显其商业价值。专业的运营团队,每隔一段时间,会对商业项目进行小范围调整,这种调整包括引入新的业态,根据品牌营收调整位置等。

虽然武汉目前商业地产存在同质化的过剩迹象,但仍缺乏引领片区的、有主题有特色的大型城市综合体,有实力的开发商依然有机会,但一大批实力不够的开发商将会被市场所淘汰。商业地产开发商要高度重视消费者的体验感,要细分客户群体,深入挖掘市场需求,在体验式、差异化等方向上寻找更大的发展空间。

现在做商业项目,不再是单纯的你买我卖,而是强调体验与零售相结合,比如某购物中心通过电梯小姐、雨伞、旋转木马、儿童车、化妆间等服务,迅速提升了人气,开发商也可以通过各种商业运营来创造出色的体验,从而不断地为项目和区域增加价值。

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