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长沙写字楼市场价格上扬几率小 处于消库存状态

2015-06-09 点击:

如果把城市建筑,比作千军万马,写字楼则像是高高举起的旗帜。无论西方还是东方,发达或者落后,对写字楼而言,摩天大楼的情结,已成为其建筑文化的一部分。

曾以198米高度,目送湘江北去的万达广场,在新建写字楼之中,已不再海拔超群,如今长沙动则超过200百米的写字楼不在少数,且以高端项目为主。

近年来,长沙楼市“高富帅”集中现身,从2014年数据来看,长沙在售写字楼90个,其中甲级或5A级占比17%以上,此数值今年仍在增长,高端写字楼项目如雨后春笋。有机构预测,未来三年长沙高端写字楼市场供应量逾300万方,供求关系失衡,冰冻三尺,非一日之寒。

高库存成为长沙写字楼市场的常态,是不争的事实,写字楼市场更大的问题,在于同质化严重,且各项目的竞争常常是200米与210米的建筑差, 4.1米与4.2米的层高差,局限于量的比拼,而不是寻找本身的差异性。

一味的拼配套,并不十分可取,羊毛出在羊身上,项目还需考虑客户的投资成本和使用成本。写字楼不论如何定位,都要考虑所在城市的实际需求。

当写字楼项目在比拼配套时,其建造成本也会相应增长。事实上,优质地段是写字楼的标配,其地价已经决定了高成本,因而写字楼的价格,通常比较同区域其他建筑会高出不少。

不过,高价并不影响写字楼受到市场追逐。在任何时代,稀缺的地理位置都是一个保值增值的空间,位于美国金融中心核心位置的办公物业,就不断在升值。稀缺的地段,会影响产品的定位和价格,以及后续的升值潜力。

写字楼的业态属性,让其成为城市建筑中的“高富帅”,吸金与吸睛能力并存。然而,在遍地“高富帅”的长沙,如何脱颖而出,并成功契合购买者的需求,则需慎重考量。

在项目建设之前,进行市场调查,结合所在区域的需求十分重要。产品已定的情况下,还需通过增加硬件设施及软件配套,来提升自身的附加值。面对当前严峻竞争形势,提升项目附加值,并在客户金字塔中找准目标,变得尤为重要。

一幢写字楼就是一个社会,物以类聚,企业会根据自己的定位,去选择对应的写字楼物业。世纪星都荟45—1176平米灵动商务空间,就是为中小企业提供高性价比的商务基地,成为助推其发展的孵化器。

面对写字楼市场的白热化竞争,在保证硬件品质的同时,各项目纷纷致力于提升平台价值,以增强项目竞争力。另一方面,在住宅项目“价格战”时有发生的长沙,写字楼项目却显得更为淡然。

影响写字楼价格的主要是成本结构、产品定位,市场环境对其的影响相对有限。

写字楼市场容量较小,去化慢很正常,对于整个项目来说,本身就是一场持久战。

项目在建设之初,价格区间就已确定,不会有明显起伏。项目将平稳去化。不过他同时认为,当前长沙写字楼的价格之争,看似风平浪静,实则暗流汹涌,因高端写字楼供应远超所需,大部分都在降价销售,市场虽未出现直观的价格战,但实际价格几乎已突破底线。

事实上,写字楼供过于求在二线城市较为普遍,郑州、南昌、济南等地,写字楼市场出现不同程度的危局。在南昌,一些人气不足的新区域,甚至写字楼与住宅产品价格出现倒挂。

近日,北京也多次出现商住价格倒挂的情况。北京市建委网站显示,当西六环住宅项目单价达到7.1万时,北京王府井区域某在售5A写字楼最高单价仅为6.5万;而望京国际中心层高5.1米的写字楼均价只有4.7万元/平方米,此价格甚至低于此区域住宅二手房的价格。

对于长沙是否会出现商住价格倒挂,各业内人士观点基本一致。因为写字楼的成本使然,长沙很难出现这种情况。即便出现也很正常,对于一些没有特点,配套不全的写字楼,售价低于住宅,在情理之中。

 

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