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广州商铺租金上涨乏力 复苏至少需要3-5年

2015-03-17 点击:

广州住宅限购以后,住宅的销售受到冲击,开发商加大了商铺以及商务公寓的开发,并一改以往喜欢自己长线持有的做法,将更多一手商铺推向销售市场。

到了去年,广州不仅住宅销售遇到困难,商务公寓的销售竞争也进入白热化阶段,开发商为完成全年销售目标,不得不将可以出售的一手商铺都推向市场,销售商铺供应高潮出现,去年出现了最近7年来广州一手销售商铺最大的供应量,同比上涨129%,即使与最近7年中次高的2010年相比,去年的供应量也高出五成。

开发商的热情并没有得到市场的回应,去年广州一手商铺的成交量远远跟不上供应的步伐,原10区一手商铺的成交面积58.31万平方米,仅占供应量的一半,求过于供十分明显。

自2008年以来,广州一手销售商铺的消化率呈现平滑向下的曲线,2008-2010年的消化率在1以上,求大于供,而2011年和2012年的消化率为1,供求平衡;2013年和2014年远低于1,供过于求。

单从成交量来看,2014年58.31万平方米的成交量在最近7年中处于中等水平,与2013年相比仍有较大增幅,这是积极的一面。此外,在天量供应之下,一手商铺的销售价格为25699元/平方米,基本持平。去年一手销售商铺市场供应量与成交量均保持稳定增长,成交均价则与2013年相当;不少中心区综合体商业裙楼及外围区域社区商铺出现批量成交案例,在低迷时期提振市场信心。

租金上涨乏力

最近两三年,不仅销售商铺需求跟不上,商铺租赁也出现困难,租金难以上升。2012年广州优质商场的首层平均租金涨幅为1.7%,剔除物价指数因素,其实是负增长;2013年,广州商铺平均租金出现负增长,为-3.2%。该机构预计,去今年两年商铺平均租金增幅为0.8%和1.2%,扣除物价因素,可以说基本处于停滞状态。

在许多人看来,近几年来商铺销售和租赁出现的困难,与电商的兴起密切相关。2013年全国网络零售市场交易规模达1.8万亿元,占社会消费品零售总额的10%以上,去年有望突破2万亿元。整个零售市场进入了转型期,业主需要思索新策略以及新的运营模式,以适应新的市场环境。

最近几年商铺销售、租赁就本来遭遇了困局,电商只是起到雪上加霜的作用,因为它的销售份额只有10%左右,远不能改变整个商业格局。

再度复苏需要三五年?

今年住宅限购若能取消,商铺的需求将被进一步抑制,一手商铺供过于求的现象难以扭转,至于租赁竞争依然激烈。第一太平戴维斯的数据显示,今年广州将有 6个新购物中心竣工,体量达72.6万平方米,新增供应主要来自新兴区域,这些板块的新项目难以达到理想的入住率,业主不得不加倍努力吸引客流以及合适的业态组合。

但陈瑞标认为,广州商铺未来再度复苏,只是至少需要3-5年,等待电商浪潮减退,等待经济再上台阶。

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