今年7月11日，聂林海在“2014中国国际电子商务大会”上直言：“菜鸟平台如果是一个物流的第四方智慧平台，这无疑对我们国家是重大贡献。但是，现在(我)发现它走歪了!由于各地方政府太重视电子商务，给它非常便宜的地，或许是经不住诱惑，菜鸟物流到处建物流基地、建仓储……”

聂林海的这番话将菜鸟网络推到了舆论的风口浪尖，同时又一次掀起了业内外人士对于我国物流园区(基地)发展热潮之下各种现实问题的密切关注和深刻反思。

去年10月，国家发改委下发《全国物流园区发展规划》后，中国物流园区的建设进一步催化，并刺激了新一轮物流地产投资盛宴的上演，物流企业、房地产企业、电商企业、商贸流通企业、国内外投行纷纷以各式手段加入争抢“物流园区”用地行列。

除了阿里系“菜鸟”、京东商城、亚马逊、苏宁等电商巨头纷纷宣布要在全国设立直投的自建物流中心外，眼下，传统房地产企业及国内外各类投资机构也都在跨界，以各种手段和途径进入物流领域，包括平安保险旗下的平安不动产、中银集团、凯雷集团、嘉民中国物流基金、普洛斯、易商公司、华夏幸福、万科等企业。

在各路资本争相热捧之下，我国各地物流园区的建设可谓如火如荼。但是，热闹的光景背后却也暗藏着不少令人惊诧的隐忧。

在上述《规划》发布后一个月后，发改委有关官员在接受《央广新闻》采访时指出，物流园区两大主要问题：一是建设发展有待规范。由于缺乏统一规划和管理，部分地方脱离实际的要求，盲目建设一些物流园区，片面追求占地面积和投资规模。二是一些企业以物流园区的名义来圈占土地，行“物流园区”之名，搞 “商业地产”之实，与物流园区的发展宗旨背道而驰。

那么，物流园区“圈地”现象有多严重?对物流产业乃至经济的发展可能带来哪些不利影响?政府的物流园区补贴政策是否值得反思?

行“物流园区”之名，搞“商业地产”之实，其中最受外界质疑的便是菜鸟网络。

菜鸟网络一出世，北京中冶公司总裁便用六个字来概括其未来走向：圈地、平台、金融。“圈地是菜鸟网络发展的第一步，现在关键要看其第二步怎么发展。目前争议较大，看来第二步走得慢了，运营能力差了一些，让别人看不到其真实意图，只好盖上强势圈地的帽子。”孔庆广说。

对于圈地置疑，阿里巴巴集团首席市场官王帅通过微博回应称，菜鸟网络的事情急不得。菜鸟网络无法解决把物流基础设施建在云端的难题，在全国各个物流中心区域建设仓储中心，搭建连通全国的高标准仓储体系是支撑智能骨干网的“下半身”，实在不可或缺。

除了菜鸟物流网，当下也有其他电商及制造行业的企业以物流需求规模很大之名，自建物流园区，比如四川长虹、青岛海尔等。针对部分业务量增长较小，甚至负增长，而以建设物流园区名义，土地占用量以较大幅度增长的企业，业界人士都提出了类似的圈地置疑。

一位不愿透露姓名的业界人士以长虹为例分析称，近年来，长虹业绩持续滑坡，出货量相比鼎盛时期小了不少，可它为什么反而新增了那么多仓储需求，非要建一个物流园区呢?它出货量很高的时候是怎么应对的?在长虹推出智能化大变革的背景下，很多人认为其建物流园的真实意图如果不是为了圈地，很难讲得通。

而对于京东、阿里巴巴等电商对物流园区的涉足，多位业内人士纷纷表示理解，认为这些企业近年来业务量迅速膨胀，逐年翻番，切实有这方面的需求。但究竟是否要重新投资布局建设新园区，而非整合现有物流园区资源?究竟要不要动辄上千亩，甚至几千亩的占地规模?这是值得探讨的。

当前，我国部分市、县规划建设七八个物流园区的情况并不鲜见。中国物流与采购联合会发布的第三次全国物流园区调查结果显示，全国共有754家物流园区，其中运营的有348家，占46%;在建的241家，占32%;规划的165家，占22%。但孔庆广说，实际上存在的物流园区比这个数据还要多很多。

在不少业内专家看来，目前，我国不仅存在地域性物流园过剩风险，行业性物流园的过剩也已出现。2011年至今，由钢铁生产企业在建、开工及拟建钢铁物流园区项目近20个，多数项目已开建，且投资规模普遍超过10亿元，最高达到300亿元。

正因为此，当下我国物流园区良莠不齐，很大一部分物流园区建设起来之后又陷入扭亏困境。据本报记者了解，位于北京市通州区占地500亩、投资 2.5亿元的华通物流园在2001年建成后的一年里没有与外界签订一份真正的商业合同，使整个物流园陷入困境，后不得不在北京市相关国资管理机构的主导下进行艰难调整，转作他用。

根据国家发改委和中国物流与采购联合会此前联合做的调研，不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后变卖;也有企业打着物流旗帜，行商贸经营实质等。由于物流园区建设存在着盲目追求投资速度而忽视效益的现象，平均空置率达60%。物流园区权威人士告诉本报记者，我国物流园区实现盈亏平衡的保守估计不超过20%。

对此，孔庆广直言：“我不赞成物流园区的运营以新建为目的。一个物流园区项目至少需要两年时间建成，三年时间去完善，并且还要在激烈的竞争环境下搭建各种服务体系。如果真正有需要，可以根据资金实力，采取委托经营、战略合作或者并购的方式来与已建成或者正在建的各物流园区合作，纯粹的新建难免有圈地嫌疑。”

虚热背后的商业地产冲动

我国的物流园区为何出现大跃进式的“圈地运动”呢?

根据国际上对中国产业地产的价值评估，近年来每年的评估值都能够溢价15%左右。受国家宏观政策调控，传统住宅产业投资的盈利空间在收窄，大量闲置资金异常涌动的背景下，国家对物流产业的扶持力度逐年增大，并出台了大量支持物流产业发展的政策，物流地产项目因此出现较大发展空间。所以，很多投资机构敏锐地嗅到商机，希望介入此类市场，捕捉新的盈利增长点。

“从目前情况看，随着我国各地新型城镇化提速、提质后，工业土地和商业土地都要并轨是大势所趋，资产增值还有一个很大的机会。所以，不少资本都会逮住任何一个机会占地为王，不计成本地进入物流园区建设，所以，刹住物流园区‘圈地之风’有较大难度。”徐水波说。

中国物流采购与联合会副会长贺登才在做“第三次全国物流园区调查”结果解读时表示：“很多物流园区的对外宣传材料都说规划占地十几平方公里，甚至更多，但是我们实际去看的时候发现，并没有那么多。100%完成建设面积的只有5%，建成面积在30%以下的占到41%，实际开发的比较少，这也造成部分投资者乱占土地，导致物流园区遍地开花。”

就此问题孔庆广也表示认同，我国物流园区罹患“虚热病”，主要是因为真正懂物流、做物流的群体拿不出大量的资金筹建物流园区，也没有特别强势的能力申请到国家财税政策的支持。而那些有充足资金，拿得起地，又可以笼络大量资源的人又不懂物流，或者根本没有花心思在物流行业的发展上。

对如此错位、尴尬的物流园区发展现状，相关政府监管部门也感觉到形势不妙。去年6月，国务院发文特别指出：“禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。”去年10月，新出台的《全国物流园区发展规划》其“主要任务”第一条便是“推动物流园区资源整合”，要求打破地区和行业界限，充分整合现有物流园区及物流基础设施，提高设施、土地等资源利用效率。

尽管我国相关监管部门已经意识到我国物流园区发展过程中出现了比较严重的“圈地运动”，但是，各路资本对物流园区的觊觎并没有因此削弱。

三大原因致物流园区“虚火”

我国物流园区“虚火”很旺，本报综合多位业内人士观点发现，这一问题至少存在如下三大根本原因。

首先，园区业态不断创新，标准认定困难。中国物流学会副会长王之泰分析说，我国《物流园区分类与基本要求》国家标准已颁布多年，但物流业多种业态的不断创新发展导致社会各界对物流园区理解上存在差异。

“究竟什么是物流园区，真正现代化的物流园区有哪些衡量标准?我国尚没有一个统一的定义和解析。物流园区在没有取得共识的时候就在全国‘热’了起来。可以说，正是因为它的模糊性，助长了其发展热潮。因为具有模糊性，就没有规范的束缚;具有模糊性，就没有标杆、没有比较，就有任意拓展和发挥的空间。” 王之泰表示。例如，什么样的物流服务业态可以算是物流园区?如何区别物流园区和综合批发市场?

对于这个问题， 贺登才也是感触非常深刻：“我们在做调查的时候遇到的第一件麻烦事儿就是如何界定物流园区，如何去选定调查对象。很难给出一个明确的答案，各地有各地的说法。”

其次，物流园区建设准入门槛低，同质化竞争严重。贺登才认为，由于定义模糊、分类不明，我国当前的物流园区存在严重的资源不匹配、同质化竞争现象。“我们到各地方调研，物流园区负责人总是先说我有多少亩地，很少有人从需求分析开始。需求分析不到位，规划就会出现问题，规划不合理进而会影响到后续的运营。”

在物流行业，其运营主体都属于微利企业，对价格非常敏感，只能承受市场上的平均价格。因此，大量资金进入物流园区后，如果对园区发展没有进行很好的定位与规划，也没有采取比较科学的、顺应物流行业发展规律的经营管理模式，就很难吸引商户入驻，取得好的盈利预期。

综合我国物流园区发展过程中出现的这些问题，王之泰表示：“我国物流园区的出现和发展路程，实际上是多年来‘工业园区’、‘开发区’在物流领域的‘克隆’，缺乏自己真正的创新。如果今后不逐步厘清自身的定位，没有规划、没有特色，恐怕较难寄予太高的期望。”

其三，政府的园区政策引导与补贴制度需要检讨。孔庆广直言：“我国各路政策对物流园区建设的支持力度比较大，值得肯定。但是由于超前规划、引导不当，实际执行过程中，很多投资方把主要资金用于拿地，导致后期建设缺乏资金。在疏于监管的情形下，无视规划，进行了大量低质量建设，最终较难得到客户认可。”

孔庆广还表示，当下，我国政府对物流园区采取开发前补贴的政策，导致很多企业蜂拥而上，抱着先申请到资金再说的态度，这是值得商榷的。因此，他建议将部分资金作为园区运营后，对优秀者的奖励，这样能切实将资金补贴给那些想通过园区建设发展物流的企业。或者国家相关监管部门应加强资金补贴之后的审查和监管，确保补贴用到实处。

天地汇供应链管理有限公司董事长徐水波表示，出现“虚火”现象后，政府不得不做一些市场的整理和整顿，物流行业很可能因为基础要素的配置成本增加而导致价格的上升，最终反而削弱了物流行业的发展势头。