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产业地产或是全新发展方向

2014-07-07 点击:

有业内人士认为,产业地产可能是未来房地产业一个全新的发展方向,房地产企业如今改变思路的话,可能会有更大、更好的发展空间。

“之前有人说,中国的房地产业未来只有5至10年的好日子,我不认同,在一些发达国家,房地产市场已经有近百年的发展历史,现在仍有很多企业活得很好。当然,要继续活得很好,房地产企业就一定要改变思路,选择进军产业地产可能是一个不错的发展方向。”广东省房地产协会会长蔡穗声说。

虽然产业地产有良好的发展前景,但蔡穗声提醒,产业地产的开发模式和传统的住宅、商业地产都有很大的不同,房地产企业要完全改变过去那种“建房卖房”的思路,解决好产业地产的定位、人员和资金三大方面的问题。

因地制宜,定位先行

产业地产的范围比住宅要宽泛,可以做工业园、仓储基地,甚至发展农业地产,关键是根据当地的需求来选择,先确定好合理的定位。实际上,为了让定位更精准,一些产业园区甚至让未来的租户参与其中,为其度身定做合适的产品。

具体到广州本地来说,由于目前珠三角有产业转移的趋势,广州的产业园区也在向外围转移,因此,要做好产业地产对项目定位的要求更高。苏智渊认为,未来广州的产业地产可以在三个方面实现突破:一是走产城融合之路,做城市外围现代化的产业新城,以产养城,以城促产,走卫星城的发展模式;二是走高端物流的路子,做高端国际性物流地产开发商,这要求物流仓储水平全面升级,还需要物流的专业细分;三是做区域总部的集结区,因为广州在华南的中心城市地位已经确立,已有一定的基础,但仍需要对中高端配套服务进行完善,最好能申请到相应的总部政策。

资金人才,早作安排

要做好产业地产,必然要引入更多经营、服务的内容,其实,房地产行业本来就是第三产业,是服务业,这也是大势所趋。此外,产业园区的投资回报多半是以出租的模式取得,因此对房地产企业的中长期资金要求会更高,“未来要做好产业地产,就要引入更多的金融和经营人才”。

现在的房地产开发商应该更关注一些专业范畴的问题,比如说专业的运营专业的招商专业的策划,使得未来开发项目的风险更小。 “现在大部分的房地产商可能仍是以做住宅为主,将来假如转做其他地产,对他们能力的要求会更高。为了应对现在这样的市场环境,企业应该尽早筹备这样的人才储备,建立相应的数据库,企业不能仍然停留在原来做住宅的思维,要改变做专业化分工,才可能应对未来的挑战。”

貌似不起眼,投资回报高

据介绍,目前的产业地产往往位于城市外围区域,市场关注度不高,往往是由使用企业自主建设或由政府主导开发,但实际上,产业地产现在已经有不错的投资回报。如今的产业地产,由于一级市场的土地价格没有过度飙升,而物业租金却在逐年稳步攀升,令其投资回报率长期处于较高的水平,平均投资回报率为8%-12%,且有较大的物业升值空间。

据介绍,以广州保税区、南岗、云埔、新塘等物流园区为例,当地前几年的物流用地的地价为600-700 元/平方米,而去年其仓库租金连管理费的收费大约是29-36元/平方米·月,即使加上1000元/平方米的建造成本和其他成本,物流地产的成本价基本可控制在2000元/平方米左右,几年就可以收回成本,相对其他出租物业,投资回报更为可观。而广州物流地产的租金水平还不是全国最高的,位于上海外高桥的物流用地,月租金可达约40元/平方米。

出租时间长,租客较稳定

相对住宅的出租来说,产业地产的租赁期一般会长很多,而且一般不需要带家电、家具出租,无需太多的日常维护,投资者要出租获利更省事。由于产业地产的最终用户是产业类企业,他们在使用过程中必然会对物业有一定的投入,比如安装一定量的机器设备、在周边招聘工作人员等,因此最终用户进入产业地产的成本甚至比办公楼还要高,这也使得这类型物业的使用者不会轻易搬迁。“像工业类的地产,基本租赁期为3年,长的可达5至10年,所以,工业类地产相较于其他类型的地产投资,会有更好的回报稳定性,适合希望长期持有、获得稳定回报的投资者。”

土地增值快,长远潜力大

据了解,与住宅用地早已实行招拍挂不同,工业地产的用地实行招拍挂的时间还不长,在此之前一般都以协议方式转让,令工业地价在很长一段时间内都处于一个较低的水平,因此,工业土地的增值潜力往往会大于其他类型的地产投资,特别是在一些城郊结合部、有未来轨道交通规划及配套发展成熟的地区,未来的土地增值效应将会相当明显。以上海张江地区为例,在过去3年内,工业地价增长了将近130%。

而且,产业地产的土地增值前景也被长远看好,随着国家对土地资源监控渐趋严厉,产业地产的土地供应量正在逐渐减少。统计数据显示,自2008年实施土地招拍挂后,工业及物流用地的供应量占总体土地供应量的比例持续在下降,已经从2008年的近 40%下降到如今的近30%。从长远来看,受制于土地资源紧缺及土地紧缩政策,土地的整体供应量仍将减少,尤其是对于工业及物流项目的用地分配会减少。

土地供应量逐年减少带来的一个后果是土地价格的上涨。从2008年开始,工业和物流用地的价格持续稳定增长,近年来更呈现加速上涨的趋势。考虑到土地供应量的减少以及越来越高的土地审批要求,工业和物流用地的价格将会加速上涨。不少物流基金或投资商非常看好土地增值以及未来的发展空间,在过去的3至5年内纷纷在全国各地以低价拿地,为其将来的扩张预留土地资源。

促经济增长,政策有支持

由于产业地产的最终用户往往是各类型企业,一旦落户,政府可以得到长远的税收回报,也有利于消化当地的劳动力、降低失业率。在某些地区,开发商可以和政府商谈一个税收分享的比例,或者政府给予一定的补贴以激励开发商为政府更多地吸引税源,所有这些,对开发商而言都是除投资收益以外的增值回报。

 

 

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