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商业地产2013年供应高峰期已到,个别城市空置率将敲响警钟

2013-01-17 点击:

从2009年开始的商业地产开发热潮,2013年将达到开业的高峰。

研究数据显示,由于开业面积远远大于零售商开店速度以及国内零售消费额的增长,商业地产尤其是购物中心面临空置率高企、租金下滑的困境。商业地产的项目投资回报周期也被迫拉长至8-10年。

某地产商业部总经理说,突破困境的最佳路径是,商业地产要重新回归到最基本的定位与经营上来,充分挖掘项目周边消费者需求,以打造匹配消费者的商业。而不是好高骛远,一味追求高端。

数据监测显示,购物中心在近几年受到追捧,中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番,达到8700万平方米,其中,武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。

2013年,上述商业地产计划开业量是2012年开业量的2.9倍,远远超过了零售品牌商开店速度以及零售销售额增速,这必然导致空置率上升。

分析2013年商业地产放量原因,2009年后商业地产开发逆市崛起,2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业;此外,原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好,被迫推迟至2013年开业。

从开发商方面来看,国内零售商如茂业、金鹰等,鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求,大力推动项目扩张;住宅开发商如万科保利、中海外、佳兆业,主动加大了商业配比,或者由于取地被迫增加商业数量;商业地产开发商如万达、凯德、华润和阳光新业,近两年扩张的速度也明显加快。

各个地方政府也是推动商业地产放量的主要力量。基于对城市发展的需求,政府主导城市规划,其中包括大量商业用地的规划及推出,对于开发商而言,商业开发能力成为其拿地的竞争筹码之一。

但商业地产的另一面,则是消费增长乏力。2012年,在宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的环境下,连锁零售企业以商业物业的需求缩减,拓展谨慎,全年开店完成率普遍低于70%。

大部分零售品类在2012年同比降低,特别是电器类同比下降更快,同比增长仅仅1.79%;但是,也有些抵抗力相对较强,如日用品和食品类等,同比增长超过12%,高于平均值。

只有通讯器材消费是2012年的消费亮点,2012年前10月同比增长24.2%。

此外,商业地产还面临电商的竞争压力。2012年四季度,淘宝天猫电商零售销售额首次突破1万亿元,增幅惊人,而当年来自于购物中心的零售销售额为2万亿-3万亿元,电商对购物中心尤其是二三线城市的购物中心替代效应明显。

阳光新业副总裁沈葵说,从现实来看,我国很多城市的商业地产,这两年其实是在补课。中国的国情是,有些领域的投资往往都是一涌而上,然后再进行整合。有些城市出现的商业地产热,是商业地产发展过程中必经的阶段。激进的扩张之后,必然要进行调整,也就是洗牌或者说并购、重组,这个过程正在加快到来。

一些二三线城市商业供应远超过需求。零售与商业面积增长速度是否匹配,是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标,从商业地产投资额与零售额数值来看,过去5年(2007-2012年平均值),二、三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长,风险激增。

其次则是经营风险,由于商业面积供应过量以及消费支撑力的限制,部分城市的商业市场已经出现风险,空置率敲响警钟、租金收益不容乐观。

一般而言,商业地产的空置率警戒值在6%左右,但目前一些城市远超此数值。如北京、上海、广州都在8%以上;而沈阳、天津的空置率已经超过15%。连恒隆等知名发展商在沈阳都出现不同程度的开业难。

综合商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧这几方面的因素,使得招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升,最终导致商业地产项目投资回报周期延长,由之前乐观的5-6年普遍延长至8-10年。

一些开发商的资金实力和租金收益水平,根本无法覆盖前期的综合投资成本。以商业地产运营成功的样本凯德为例,凯德旗下商业项目地价+造价的综合成本约为5000-8000元/平方米之间,这是在二三线核心城市开发商业物业的合理水平,但其他很多开发商的项目综合成本已高达15000-30000元/平方米之间,后续经营将备感吃力。

此外,国内商业地产目前的租金收益非常不乐观。以万达为例,它通过与地方政府的土地高议价能力、住宅先售的资金滚动模式以及商户捆绑式开发,很快实现了资金自平衡。但是,万达2011年商业平均租金只有32元/月/平方米,除去2011年新增面积免租的影响,也仅仅46.5元/月,这也仅仅是大卖场或大型超市的租金水平。

沈葵认为,两三年后,人们就会发现,将有一批项目无法经营下去,要么关闭、转让,要么请更专业的公司或团队来打理,我们叫它轻资产管理,也有人称它是委托管理,我国商业地产要从数量多向高品质升级,这也是不可避免的阶段。

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